Nouveau DPE 2025 : tout ce qui change pour les propriétaires et bailleurs
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) continue d’évoluer. Après la réforme de 2021, de nouvelles règles entrent en vigueur en 2024 et 2025, avec des changements importants pour les propriétaires et bailleurs. Entre l’interdiction de location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les adaptations pour les petites surfaces et les nouvelles mesures anti-fraude, faisons le point sur ce qui change concrètement.
En résumé :
- Interdiction de louer les logements classés G dès janvier 2025, puis F en 2028 et E en 2034, ce qui oblige les propriétaires à anticiper des travaux de rénovation.
- Méthode de calcul 3CL améliorée : correction des biais pour les petites surfaces (<40 m²), meilleure prise en compte des logements chauffés à l’électricité et QR code obligatoire pour sécuriser les diagnostics.
- Impact direct sur le marché immobilier : valorisation des biens A-B (+15 à 20 %) et forte décote des passoires thermiques (-10 à -25 %), orientant les stratégies d’investissement vers la rénovation énergétique.
Le nouveau DPE depuis 2021 : comprendre la méthode du double seuil
Depuis juillet 2021, le DPE utilise une méthode dite du “double seuil” qui révolutionne le calcul des étiquettes énergétiques. Cette méthode évalue simultanément la consommation d’énergie primaire (exprimée en kWhEP/m².an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kgCO₂e/m².an). L’étiquette finale correspond systématiquement à la plus défavorable des deux évaluations. Un logement ne peut obtenir une bonne note s’il n’est pas performant à la fois en énergie et en CO₂. Un appartement chauffé à l’électricité peut ainsi être pénalisé sur ses émissions CO₂ malgré une consommation énergétique correcte, et inversement.Les seuils DPE actuels des classes A à G
| Classe | Énergie primaire (kWhEP/m².an) | Émissions (kgCO₂e/m².an) |
| A | ≤ 70 | ≤ 6 |
| B | 71-110 | 7-11 |
| C | 111-180 | 12-30 |
| D | 181-250 | 31-50 |
| E | 251-330 | 51-70 |
| F | 331-420 | 71-100 |
| G | > 420 | > 100 |
Principe d’attribution :
L’étiquette finale correspond à la plus mauvaise note entre énergie et CO₂.
Qu’est-ce que le nouveau DPE et comment impacte-t-il le marché immobilier ?
Les principales évolutions du DPE en 2025
Le diagnostic de performance énergétique de 2025 intègre plusieurs changements majeurs qui bouleversent l’évaluation des biens immobiliers. La méthode de calcul 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) a été affinée pour corriger les écarts injustes entre petites et grandes surfaces. Cette amélioration permet une évaluation plus juste, particulièrement pour les logements de moins de 40 m².
Nouveauté pratique :
Chaque DPE inclura désormais un QR code, pour vérifier en un scan l’authenticité du diagnostic et du professionnel. Depuis l’automne 2025, chaque DPE comporte un code permettant de vérifier l’authenticité du diagnostic et la certification du professionnel. Cette mesure renforce la fiabilité du système et protège les consommateurs contre les arnaques à la rénovation énergétique.
Le DPE devient progressivement obligatoire pour les meublés de tourisme, élargissant son champ d’application au-delà des locations traditionnelles. L’objectif est clair : rendre la performance énergétique visible pour tous les types de logements, y compris les meublés touristiques.
Impact direct sur la valeur des biens
Les logements bien classés bénéficient d’une valeur verte en hausse constante. Selon les études notariales, les biens étiquetés A ou B se vendent en moyenne 15 à 20 % plus cher que les logements de classe E. Cette différence s’accentue avec la prise de conscience écologique des acquéreurs et les contraintes réglementaires croissantes.
À l’inverse, les passoires thermiques (classes F et G) subissent une décote significative. Ces biens perdent entre 10 et 25 % de leur valeur selon leur localisation et leur potentiel de rénovation. Les acheteurs intègrent désormais systématiquement le coût des travaux énergétiques dans leurs négociations, créant une pression à la baisse sur les prix.
Le marché se divise désormais entre logements performants prêts à habiter et passoires nécessitant de gros travaux. Cette polarisation crée de nouvelles stratégies d’investissement, notamment pour les professionnels spécialisés dans la rénovation énergétique.
Les interdictions de location : le calendrier DPE jusqu’en 2034
La loi Climat et Résilience impose un calendrier strict pour l’interdiction progressive des passoires thermiques à la location :
| Date | Interdiction de location | Action requise |
| 1er janvier 2025 | Logements classés G | Travaux de rénovation ou retrait du marché locatif |
| 1er janvier 2028 | Logements classés F | Anticipation des travaux recommandée dès maintenant |
| 1er janvier 2034 | Logements classés E | Planification long terme nécessaire |
Ces interdictions concernent les nouvelles mises en location et les renouvellements de bail. Les locataires en place conservent leurs droits, mais aucune augmentation de loyer n’est possible pour les logements F et G depuis août 2022.
L’audit énergétique obligatoire à la vente
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, l’obligation d’audit énergétique s’étend aux logements classés E lors de leur mise en vente. Cette mesure, qui concernait déjà les classes F et G depuis 2022-2023, impose aux vendeurs de maisons individuelles ou d’immeubles en monopropriété de fournir un audit détaillé comprenant :
- un état des lieux énergétique complet ;
- deux scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance ;
- l’estimation des économies d’énergie réalisables ;
- les aides financières mobilisables.
À partir de 2034, cette obligation s’étendra également aux logements classés D.
Comment le calcul du nouveau DPE influence-t-il votre investissement immobilier ?
La nouvelle méthode de calcul 3CL
La méthode 3CL révolutionnaire améliore la précision du diagnostic en intégrant mieux les spécificités techniques de chaque logement. Elle corrige notamment les biais défavorables aux logements chauffés à l’électricité, qui bénéficient désormais d’une évaluation plus équitable face aux énergies fossiles. Cette évolution technique influence directement les stratégies d’achat et de rénovation.
Le coefficient de conversion de l’énergie électrique passera de 2,3 à 1,9 dès janvier 2026, améliorant le classement de nombreux logements électriques. Cette modification technique pourrait faire basculer certains biens de la classe G à F, ou de F à E, leur redonnant une attractivité sur le marché locatif.
Les professionnels de l’immobilier doivent mettre à jour leurs logiciels et leurs connaissances pour intégrer ces évolutions. Cette adaptation technique nécessite une formation continue et des investissements dans les outils de diagnostic les plus récents.
L’amélioration pour les petites surfaces
Les logements de moins de 40 m² bénéficient particulièrement de la réforme du calcul. Environ 140 000 petites surfaces injustement classées F ou G voient leur étiquette énergétique s’améliorer automatiquement. Cette correction technique redonne une attractivité à de nombreux studios et petits appartements urbains.
Les propriétaires de ces petites surfaces peuvent télécharger gratuitement leur nouvelle étiquette sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans réaliser de nouveau diagnostic. Cette simplification administrative facilite la remise sur le marché de logements auparavant considérés comme des passoires thermiques.
Cette amélioration créée de nouvelles opportunités, surtout pour les studios urbains autrefois pénalisés. Les investisseurs peuvent ainsi remettre en location des biens auparavant bloqués par la réglementation.
Quel coût prévoir pour un DPE en 2025 et comment optimiser votre stratégie ?
Les tarifs actuels du diagnostic
Le coût d’un DPE en 2025 varie entre 150 et 250 € TTC, avec une moyenne autour de 200 € pour une maison individuelle (selon la superficie, la localisation et la complexité du bien). Pour un appartement standard de 3 pièces, comptez environ 180 €, soit une hausse de 4,82 % par rapport à 2023. Les maisons individuelles nécessitent un budget moyen de 200 €, avec des variations selon la surface et les spécificités architecturales.
Cette augmentation tarifaire reflète la complexification technique du diagnostic et l’intégration des nouvelles mesures anti-fraude. Les diagnostiqueurs doivent se former et investir dans du matériel plus précis, ce qui explique la hausse des tarifs. Il reste néanmoins possible d’optimiser ce budget en regroupant plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires.
La durée de validité du DPE reste fixée à 10 ans, mais certains diagnostics anciens deviennent caducs selon un calendrier précis. Les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 sont devenus invalides depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, nécessitant un renouvellement pour toute transaction.
Stratégies pour les propriétaires et investisseurs
Les propriétaires bailleurs doivent désormais intégrer le critère énergétique comme prioritaire dans leur stratégie patrimoniale. L’investissement dans la rénovation énergétique devient rentable à moyen terme, permettant d’éviter les interdictions de location et de valoriser le patrimoine. Les aides publiques comme MaPrimeRénov’ facilitent ces investissements, malgré une gestion administrative parfois complexe.
Les primo-accédants peuvent saisir les opportunités créées par la décote des passoires thermiques. L’achat de biens classés F ou G à rénover permet d’accéder à la propriété à prix réduit, sous réserve d’anticiper les coûts de rénovation. Cette stratégie nécessite une bonne connaissance des aides financières et des entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique.
Les investisseurs professionnels développent de nouvelles stratégies axées sur l’acquisition-rénovation de passoires thermiques. Cette approche permet de créer de la valeur en transformant des biens déclassés en logements performants et attractifs. Le succès de cette stratégie repose sur une maîtrise des coûts de travaux et une connaissance fine des dispositifs d’aide.
FAQ : vos questions sur le nouveau DPE
Le nouveau DPE 2025 gagne en fiabilité grâce à la méthode 3CL améliorée et aux mesures anti-fraude. Attention : le DPE reste une estimation théorique, qui peut différer de vos factures réelles selon vos habitudes de consommation. Les consommations réelles peuvent varier selon les habitudes des occupants et l’usage du logement. Il constitue néanmoins un outil de comparaison fiable entre différents biens immobiliers.
Depuis 2021, le DPE est juridiquement opposable, ce qui permet de le contester en cas d’erreur manifeste. Il est possible de faire appel à un autre diagnostiqueur certifié pour obtenir un second avis. En cas de litige persistant, les tribunaux peuvent être saisis, mais la procédure reste complexe et coûteuse. La vérification de la certification du diagnostiqueur via le QR code limite les risques d’erreur.
MaPrimeRénov’ reste l’aide principale, complétée par les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) et l’éco-PTZ. Les montants varient selon les revenus du foyer et la nature des travaux. Il est recommandé de faire appel à un conseiller France Rénov’ pour optimiser le plan de financement. Petit rappel : ces aides évoluent souvent, pensez à vérifier les conditions à jour avant de lancer vos travaux.