Étiquette GES du DPE : un frein potentiel à la vente de votre logement
Vous pensiez que seule la consommation énergétique comptait dans le DPE ? Erreur ! L’acronyme GES, dans le cadre du DPE, signifie Gaz à Effet de Serre : il désigne les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment, principalement en termes de dioxyde de carbone (CO2). Cet aspect du DPE peut, à lui seul, faire basculer votre logement dans la catégorie des passoires thermiques. On vous explique comment fonctionne cette étiquette violette qui fait trembler les propriétaires.
En résumé :
- L’étiquette GES (Gaz à Effet de Serre) du DPE mesure les émissions de gaz à effet de serre (kg/m²/an) et, depuis 2021, peut seule faire chuter la note globale via le double seuil énergie/climat.
- Les chauffages au fioul ou propane pénalisent lourdement (classes F ou G même en logement bien isolé), tandis que bois, pompe à chaleur et électricité décarbonée améliorent nettement le classement.
- Pour réduire ses gaz à effet de serre, la solution la plus efficace est le changement d’énergie, soutenu par MaPrimeRénov’ et les CEE, complété par des travaux d’isolation et l’usage d’équipements performants.
Comment les seuils de GES sont-ils calculés dans votre diagnostic ?
Depuis 2021, le DPE utilise un double seuil : consommation énergétique et émissions de gaz à effet de serre. C’est le plus défavorable qui détermine votre classe finale, en effet le diagnostiqueur mesure les émissions de CO2 de votre logement en kg/m²/an. Le calcul prend en compte le chauffage, l’eau chaude, et la climatisation. Mais attention, c’est la nature de l’énergie qui fait tout ! Un kWh de fioul n’émet pas la même quantité de CO2 que le gaz ou le bois.
Info utile :
Concrètement, une maison peut consommer peu (classe C en énergie) mais émettre beaucoup de CO2 à cause du fioul (classe F en climat). Résultat : elle est classée F globalement et peut être interdite à la location !
Les seuils de GES sont stricts :
- classe A : moins de 6 kg CO2/m²/an (quasi impossible sans énergies renouvelables) ;
- classe B : 6 à 11 kg ;
- classe C : 11 à 30 kg ;
- classe D : 30 à 50 kg ;
- classe E : 50 à 70 kg ;
- classe F : 70 à 100 kg ;
- classe G : plus de 100 kg.
Une maison moyenne au gaz naturel émet environ 45-55 kg (classe D), au fioul 90-100 kg (classe F).
L’impact selon votre énergie de chauffage
Le DPE favorise clairement certaines énergies. Le bois cartonne avec seulement 15 kg CO2/m²/an de GES pour une maison de 100m² bien isolée (classe C). La pompe à chaleur suit de près avec 20 kg de GES (classe C aussi). Le gaz naturel reste correct avec 40 kg de GES (classe D). Le fioul et le propane explosent les compteurs : 80 à 120 kg de GES (classes F ou G).
L’électricité joue sur deux tableaux. Les convecteurs anciens consomment tellement qu’ils plombent les deux étiquettes. Les radiateurs modernes ou la pompe à chaleur profitent du mix électrique français décarboné. Un même logement peut passer de E à B juste en changeant le mode de chauffage, sans toucher à l’isolation !
Pourquoi les GES du DPE impactent-ils autant le marché immobilier ?
Les acheteurs scrutent désormais l’étiquette GES autant que l’énergie. Un logement classe F ou G climat subit une décote de 5 à 15% selon les régions. Sur une maison de 250 000€, c’est 12 500 à 37 500€ perdus ! Certaines banques appliquent un malus de taux ou refusent le prêt sans travaux dès classe F ou G (notamment si le bien sera interdit à la location d’ici 2028).
Pour la location, c’est encore pire. Les logements classés F ou G sur l’étiquette finale (peu importe si c’est à cause des GES ou de la consommation) sont progressivement interdits : G depuis 1er janvier 2025, F à partir de 2034. Le gel des loyers s’applique aussi aux mauvais GES. Impossible d’augmenter le loyer d’un bien classe F climat, même si sa consommation énergétique est correcte.
Les zones rurales sont particulièrement touchées. Sans gaz de ville, les maisons au fioul ou propane se retrouvent mécaniquement en classe F ou G climat. Dans certains villages, 60% du parc locatif sera interdit d’ici 2028. Les propriétaires n’ont que deux options : changer d’énergie ou vendre.
L’urgence pour les chauffages fioul
Les 2,8 millions de logements chauffés au fioul en France sont condamnés par les GES DPE. Même parfaitement isolés, ils dépassent 70 kg CO2/m²/an et tombent en classe F minimum. L’installation de nouvelles chaudières fioul est d’ailleurs interdite depuis juillet 2022. Les propriétaires doivent impérativement changer de système.
Le remplacement s’impose mais coûte cher. Une pompe à chaleur air-eau : 12 000€. Une chaudière biomasse : 15 000€. Le raccordement au gaz de ville quand c’est possible : 3000€ + nouvelle chaudière 4000€. Heureusement, MaPrimeRénov’ finance jusqu’à 11 000€ pour abandonner le fioul. Les CEE ajoutent 4000€. Le reste à charge tombe à 2000-5000€.
Comment améliorer les GES du DPE ?
Pour améliorer vos GES du DPE, la priorité absolue est de changer d’énergie. Passer du fioul au bois divise les émissions par 6 ! Une maison de 120m² passe de 95 kg CO2/m²/an (classe F) à 15 kg (classe C). Le gain est immédiat sur le DPE, sans toucher à l’isolation. La pompe à chaleur fait presque aussi bien avec 20 kg (classe C).
Si le gaz de ville passe dans votre rue, le raccordement est la solution la plus économique. Comptez 3000€ de raccordement + 4000€ pour une chaudière condensation. Vos émissions passent de 90 kg (fioul) à 35 kg (gaz), soit un gain de deux classes. Les aides sont moins généreuses mais le retour sur investissement reste bon.
Pour l’électrique, remplacez les vieux convecteurs par des radiateurs à inertie nouvelle génération. La consommation baisse de 30% et les GES suivent. Un T3 peut passer de 60 kg CO2/m²/an (classe E) à 40 kg (classe D) pour seulement 3000€ d’investissement. Les robinets thermostatiques (30€ pièce) optimisent encore le bilan.
Les solutions renouvelables
Le solaire thermique pour l’eau chaude réduit les GES du DPE de 10 à 15 kg CO2/m²/an. Coût : 5000€ pour 4m² de panneaux, avec 3000€ d’aides possibles. Couplé à une pompe à chaleur, vous atteignez facilement la classe B. Certains parviennent même à la classe A avec une isolation renforcée.
Le bois énergie reste imbattable sur les GES. Une chaudière à granulés automatique émet 3 fois moins qu’une pompe à chaleur. Comptez 15 000€ d’investissement mais jusqu’à 10 000€ d’aides pour les revenus modestes. Le poêle à bois d’appoint (3000€) améliore aussi le bilan en réduisant l’usage du chauffage principal.
FAQ : Vos questions sur l'étiquette climat GES
Oui, depuis 2021, le GES DPE peut à lui seul dégrader votre classe. Un logement chauffé au fioul émet mécaniquement plus de 70 kg CO2/m²/an (seuil de la classe F), même avec une excellente isolation. C’est le principe du double seuil : la plus mauvaise note entre énergie et climat détermine votre classe finale.
Absolument ! Les interdictions s’appliquent aux logements classés F ou G globalement, que ce soit à cause de la consommation ou des émissions GES. Un logement peu énergivore mais fortement émetteur (typiquement au fioul) sera interdit comme les autres passoires thermiques.
Marginalement oui, en réduisant votre consommation globale. Une meilleure isolation fait baisser les besoins donc les émissions. Mais le gain reste limité : 20% maximum. Pour vraiment améliorer vos GES DPE, le changement d’énergie est incontournable, surtout si vous êtes au fioul ou au propane.
