DPE et location : tout ce qu’il faut savoir en tant que propriétaire bailleur
Vous mettez votre logement en location ? Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un document incontournable. Depuis les nouvelles réglementations, il influence directement la mise sur le marché de votre bien et peut même interdire la location de certains logements trop énergivores. Comprendre les règles du DPE en location vous permet d’anticiper les démarches et d’éviter les mauvaises surprises.
En résumé :
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Le DPE est exigé avant toute mise en location pour informer les locataires sur la consommation énergétique et les émissions de CO₂ du logement. Il doit apparaître dans l’annonce et être remis au moment de la signature du bail.
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Le DPE doit être valide, opposable et fourni dès l’annonce, sous peine d’amende, de blocage de loyer ou d’interdiction de louer.
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Les logements classés G (et bientôt F) sont progressivement interdits à la location : sans travaux, ils deviendront inviolables dès 2025, avec une interdiction totale prévue pour les classes E d’ici 2034.
Pourquoi le DPE est-il obligatoire pour louer un logement ?
Un diagnostic légalement requis
Le DPE est obligatoire pour toute mise en location depuis juillet 2007 et opposable depuis le 1er juillet 2021,. Ce diagnostic énergétique doit être réalisé avant la publication de l’annonce et remis au locataire lors de la signature du bail. Il permet d’informer les futurs occupants sur la consommation énergétique du logement et son impact environnemental.
Concrètement, le DPE classe votre bien sur une échelle de A à G, A correspondant aux logements les plus performants et G aux plus énergivores. Cette note apparaît obligatoirement sur toutes les annonces immobilières, que ce soit en agence ou entre particuliers. Impossible d’y échapper : sans DPE valide, vous vous exposez à des sanctions.
Ce que doit contenir votre DPE
Un DPE complet comprend l’étiquette énergie (de A à G), l’étiquette climat pour les émissions de gaz à effet de serre, et surtout des recommandations de travaux chiffrées. Le diagnostiqueur indique par exemple qu’isoler les combles coûterait 3000€ et permettrait de gagner une classe énergétique.
Le rapport détaille aussi les caractéristiques du logement : surface, orientation, type de chauffage, qualité de l’isolation, menuiseries. Ces éléments permettent de calculer la consommation théorique selon la méthode 3CL. C’est cette méthode unique qui rend tous les DPE comparables entre eux.
Les sanctions en cas d’absence de DPE
Ne pas fournir de DPE ou fournir un diagnostic erroné peut entraîner :
- Jusqu’à 3 000 € d’amende pour un particulier / 15 000 € pour une entreprise (sanctions DGCCRF pour annonce non conforme).
- Action du locataire : demande de réduction de loyer, dommages et intérêts, voire annulation du bail si le DPE est absent ou manifestement faux.
- Blocage du loyer : impossible d’indexer ou revaloriser le loyer sans DPE valide.
Plus embêtant encore : sans DPE, impossible de prouver que votre logement respecte les critères de décence énergétique. Il sera automatiquement considéré comme indécent et donc interdit à la location. Un DPE vierge (sans étiquette) équivaut à une absence de DPE avec les mêmes conséquences.
Info utile :
Au-delà de l’aspect légal, les locataires sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique, notamment face à la hausse des prix de l’énergie. Un DPE clair et honnête rassure et facilite la location de votre bien.
Quels logements sont concernés par l’interdiction de location ?
Les passoires thermiques progressivement bannies
Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (classe G+) sont interdits à la location pour les nouveaux baux. Cette mesure concerne environ 90 000 logements en France, principalement des studios mal isolés chauffés à l’électricité. Les baux en cours ne sont pas concernés, mais attention au renouvellement !
Le calendrier se durcit progressivement. Au 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront interdits. En 2028, ce sera au tour des classe F (1,2 million de logements). Et en 2034, même les classe E ne pourront plus être loués. Au total, 5 millions de logements devront être rénovés d’ici 10 ans..
Le cas particulier des petites surfaces
Les studios et T1 de moins de 40m² bénéficient d’un calcul adapté depuis mars 2024. Les seuils des étiquettes ont été modifiés pour tenir compte de leur consommation proportionnellement plus élevée. Pour un studio de 20 m² chauffé à l’électricité, le seuil G+ se situe désormais autour de 500 kWh/m²/an.
Cette adaptation était nécessaire car les petites surfaces étaient pénalisées par l’ancien calcul. La production d’eau chaude représente une part fixe qui pèse plus lourd rapportée au m². Résultat : 35% des studios étaient classés F ou G contre 17% en moyenne nationale.
Le gel des loyers pour les passoires thermiques
Depuis août 2022, impossible d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, même à l’indexation annuelle. Cette mesure touche 1,6 million de logements en location. Concrètement, si votre bien est une passoire thermique, le loyer reste bloqué jusqu’aux travaux de rénovation.
Cette règle s’applique aussi lors d’un changement de locataire. Vous ne pouvez pas profiter du départ d’un locataire pour augmenter le loyer du suivant. Seule solution : améliorer la performance énergétique pour sortir des classes F ou G. Un investissement qui devient vite rentable avec un loyer revalorisé.
Comment obtenir un DPE pour votre location ?
Faire appel à un diagnostiqueur certifié
Le DPE doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur certifié et indépendant. Vous pouvez trouver un professionnel près de chez vous via l’annuaire officiel disponible sur le site du gouvernement. Assurez-vous que sa certification est à jour, car un DPE réalisé par quelqu’un de non certifié n’a aucune valeur légale.
Le diagnostiqueur se déplace dans votre logement pour effectuer des mesures précises. Il analyse l’isolation, le système de chauffage, la ventilation et la production d’eau chaude. Cette visite dure généralement entre 1 et 2 heures selon la taille du bien. Le rapport complet vous est ensuite remis sous quelques jours.
Le coût du diagnostic énergétique
Le prix d’un DPE varie selon plusieurs critères : la surface du logement, sa localisation et le diagnostiqueur choisi. Comptez en moyenne entre 100 et 250 € pour un appartement standard. Pour une maison individuelle, le tarif peut grimper jusqu’à 300 € ou plus selon la complexité.
Ce coût est à la charge du propriétaire et ne peut pas être répercuté sur le locataire. Même si cela représente un investissement, le DPE est valable 10 ans, ce qui permet d’amortir cette dépense sur plusieurs locations successives. Pensez à comparer plusieurs devis pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix.
La durée de validité à respecter
Un DPE est valide pendant 10 ans à compter de sa réalisation, sauf si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique importants entre-temps. Dans ce cas, il est recommandé de faire établir un nouveau diagnostic pour valoriser les améliorations apportées et potentiellement améliorer la classe énergétique de votre bien.
Attention aux DPE réalisés avant juillet 2021 : leur validité a été raccourcie. Les diagnostics effectués entre 2013 et 2017 ne sont plus valables, et ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 ne le sont plus depuis le 31 décembre 2024. Vérifiez bien la date de votre DPE actuel avant de remettre votre bien en location.
Que doit contenir l’annonce de location avec le DPE ?
Les informations énergétiques obligatoires
Votre annonce immobilière doit obligatoirement mentionner plusieurs éléments du DPE. La classe énergétique (de A à G) et la classe climat (émissions de gaz à effet de serre) doivent apparaître clairement. Vous devez également indiquer le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles, une fourchette basée sur les prix moyens de l’énergie.
Ces informations doivent être visibles dès la première publication, que ce soit sur un site d’annonces en ligne, en vitrine d’agence ou dans un journal. Les pictogrammes colorés du DPE (étiquettes énergie et climat) facilitent la compréhension pour les futurs locataires. Ne pas les afficher vous expose à des sanctions de la part de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
L’estimation des charges énergétiques
Depuis 2022, l’annonce doit préciser une fourchette d’estimation des dépenses énergétiques du logement. Par exemple : “Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021”. Cette indication aide les locataires à anticiper leur budget.
Cette estimation est calculée selon une méthode standardisée et figure directement sur le rapport de DPE. Elle prend en compte le chauffage, l’eau chaude et la ventilation, mais pas les équipements électriques personnels comme l’électroménager ou l’informatique.
FAQ : vos questions sur le DPE pour la location
Oui, le DPE est obligatoire pour toutes les locations, qu’elles soient vides ou meublées. Les règles sont exactement les mêmes : vous devez fournir un diagnostic valide avant la signature du bail et respecter les interdictions de location pour les passoires thermiques. Aucune exception n’existe selon le type de location.
Oui, si votre logement était classé F ou G et que les travaux permettent d’atteindre au minimum la classe E, le gel des loyers est levé. Vous pouvez alors augmenter le loyer du nouveau locataire librement (dans la limite des plafonds locaux s’ils existent). En cours de bail, l’augmentation reste limitée à l’IRL, mais vous pouvez négocier une hausse avec votre locataire en contrepartie de son confort amélioré.
Non, le DPE n’a pas à être refait en cours de bail, même s’il révèle une mauvaise performance. Le locataire en place ne peut pas exiger de travaux sur la base du DPE. En revanche, comme le DPE est opposable depuis 2021, le locataire peut contester un diagnostic manifestement erroné. Il peut alors demander une contre-expertise, voire une compensation si l’erreur lui cause un préjudice. Enfin, si le logement est classé G, vous devrez impérativement l’améliorer avant de relouer après le départ du locataire.
Non, même si votre copropriété a réalisé un DPE collectif, vous devez fournir un DPE individuel pour votre lot. Le DPE collectif donne une vision globale de l’immeuble mais ne tient pas compte des améliorations spécifiques à votre appartement (double vitrage, isolation intérieure). Seul le DPE individuel a une valeur légale pour la location.
