La valeur verte : comment votre DPE booste (ou plombe) le prix de votre logement ?
Vous vendez votre maison ? Votre DPE pourrait bien faire grimper ou chuter son prix de plusieurs dizaines de milliers d’euros. C’est le principe de la valeur verte, ce phénomène qui révolutionne le marché immobilier depuis quelques années. Entre plus-value alléchante et moins-value douloureuse, on vous explique comment tirer votre épingle du jeu.
En résumé :
- Un bon DPE (A-B) augmente la valeur de 8 à 14 %, tandis qu’un mauvais (F-G) la fait chuter jusqu’à 20 %, surtout en maison individuelle.
- Les acheteurs fuient les passoires thermiques, à cause des factures élevées, des travaux à prévoir et des interdictions de location.
- Réaliser des travaux ciblés (isolation, chauffage) permet de gagner des classes DPE et jusqu’à 45 000 € à la revente, aides à l’appui.
Valeur verte : définition et pourquoi le DPE change tout
Valeur verte : la plus-value liée aux performances énergétiques
La valeur verte, c’est la plus-value qu’obtient un logement grâce à ses bonnes performances énergétiques. Concrètement, à surface et localisation égales, une maison classée B se vend plus cher qu’une maison classée F. Normal : les acheteurs savent qu’ils économiseront des milliers d’euros sur leurs factures d’énergie.
Un critère décisif depuis la généralisation du DPE
Ce phénomène a explosé depuis que le DPE est devenu obligatoire en 2006-2007. Les acquéreurs regardent désormais cette étiquette énergie comme ils vérifient le kilométrage d’une voiture d’occasion. Un mauvais DPE, c’est la garantie de factures de chauffage salées et de travaux coûteux à prévoir.
Chiffres clés 2024-2025 : plus-value ou décote selon la classe DPE
Les études des Notaires de France révèlent l’ampleur du phénomène. Une maison classée A ou B se vend jusqu’à 14% plus cher qu’une maison classée D en Grand Est. À l’inverse, une passoire thermique (F ou G) subit une décote allant jusqu’à 19% en Nouvelle-Aquitaine. Sur une maison à 300 000€, ça représente 57 000€ de moins-value !
Prenons l’exemple de Marie qui vend sa maison de 150m² à Tours. Classée G, elle espérait la vendre 280 000€. Résultat : après 8 mois sur le marché, elle a dû baisser son prix à 240 000€ pour trouver preneur. Son voisin Paul, avec une maison similaire, mais classée C après rénovation, a vendu la sienne 295 000€ en 3 semaines.
Comment le DPE impacte-t-il concrètement le prix de vente ?
Effet région/climat
L’impact varie énormément selon trois facteurs clés : votre région, le type de bien et la tension du marché local. En Île-de-France, où la demande est forte, une passoire thermique ne décote “que” de 3%. En zone rurale du Centre-Val de Loire, la même passoire perd 14% de sa valeur.
Effet type de bien
Les maisons individuelles souffrent plus que les appartements. Logique : chauffer 150m² mal isolés coûte bien plus cher que 60m² en copropriété. Les résidences secondaires subissent aussi des décotes importantes, les acheteurs craignant les frais d’entretien d’un bien occupé occasionnellement.
Voici les variations de prix observées en 2024 par rapport à un bien classé D :
| Type de bien | DPE A-B | DPE C | DPE E | DPE F-G |
| Maison | +8 à +14% | +3 à +5% | -3 à -5% | -9 à -19% |
| Appartement | +4 à +8% | +1 à +3% | -2 à -4% | -5 à -10% |
| Résidence secondaire | +10 à +15% | +4 à +6% | -5 à -8% | -12 à -20% |
Ces écarts se creusent chaque année. Les interdictions de location des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034) accentuent le phénomène. Les investisseurs fuient ces biens qui deviennent inlouables, faisant chuter encore plus les prix.
Pourquoi les acheteurs scrutent le DPE ?
Factures d’énergie : ordre de grandeur des consommations
Les acheteurs ont fait leurs calculs. Une maison classée G consomme en moyenne 450 kWh/m²/an, contre 50 pour une maison classée A. Sur 100m², ça représente une différence de 40 000 kWh par an. Avec l’électricité à 0,25€/kWh, c’est 10 000€ d’écart annuel sur la facture !
Confort d’usage : qualité de l’air, humidité, surchauffe
Au-delà de l’argent, le confort joue énormément. Personne n’a envie de vivre dans une passoire où il fait 15°C l’hiver malgré le chauffage à fond. Les moisissures, l’humidité, les courants d’air… Les acheteurs visualisent immédiatement ces galères quotidiennes face à un mauvais DPE.
Signal psychologique : état général et entretien du bien
Le DPE agit comme un signal fort sur l’état général du bien. Un DPE F ou G suggère un logement mal entretenu, avec potentiellement d’autres problèmes cachés. À l’inverse, un bon DPE rassure sur la qualité de construction et l’entretien régulier.
Les banques s’y mettent aussi. Certaines proposent des taux préférentiels pour l’achat de biens performants ou conditionnent leurs prêts à la réalisation de travaux. Un mauvais DPE peut donc compliquer le financement des acquéreurs potentiels.
Quels travaux réaliser pour booster la valeur verte de mon bien ?
Première priorité absolue : l’isolation. Une toiture mal isolée fait perdre 30% de chaleur, des murs non isolés 25%. Commencez par un audit énergétique (300-800€) qui identifiera précisément les points faibles. L’isolation des combles coûte environ 40€/m² et peut faire gagner 2 classes DPE.
Le changement de chauffage vient ensuite. Remplacer une vieille chaudière fioul par une pompe à chaleur transforme radicalement le DPE. Comptez 12 000€ pour une PAC air-eau, avec des aides qui peuvent couvrir jusqu’à 90% pour les revenus modestes. Le retour sur investissement est rapide grâce aux économies et à la plus-value immobilière.
Aides & financements : maximiser le ROI des travaux
L’État subventionne massivement ces travaux via MaPrimeRénov’. Les montants varient selon vos revenus mais peuvent atteindre 90% du coût total pour une rénovation globale. Les primes CEE des fournisseurs d’énergie ajoutent 2 000 à 5 000€ selon les travaux.
L’éco-PTZ permet d’emprunter jusqu’à 50 000€ à taux zéro sur 20 ans. Parfait pour financer le reste à charge sans toucher à votre épargne. La TVA à 5,5% au lieu de 20% représente aussi une économie substantielle sur des travaux importants.
Pensez aux aides locales : certaines régions ou communes ajoutent 1 000 à 3 000€ pour les rénovations ambitieuses. L’exonération de taxe foncière pendant 3 ans pour les travaux supérieurs à 10 000€ représente facilement 2 000 à 4 000€ d’économies.
Info utile :
Le déficit foncier pour les propriétaires bailleurs permet de déduire jusqu’à 21 400€ de travaux de ses revenus. Combiné aux aides, certains arrivent à financer 95% de leur rénovation !
Dans quelles régions la valeur verte rapporte-t-elle le plus ?
Climat rigoureux : Grand Est, Bourgogne-Franche-Comté
Les régions où l’hiver est rude voient les plus gros écarts. En Grand Est ou Bourgogne-Franche-Comté, un bon DPE fait grimper les prix de 14%. Normal : avec -10°C dehors, une bonne isolation change la vie. Les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour du confort.
Régions tempérées : Nouvelle-Aquitaine et risque de canicule
Paradoxalement, les régions tempérées ne sont pas épargnées. En Nouvelle-Aquitaine, les passoires thermiques subissent jusqu’à 19% de décote. Les acheteurs anticipent les canicules estivales dans des logements mal isolés qui deviennent des fournaises.
Exceptions : Paris, Côte d’Azur & centres historiques protégés
Paris et la Côte d’Azur font figure d’exceptions avec des écarts plus faibles (3 à 6%). La rareté des biens et l’attractivité touristique compensent partiellement les mauvaises performances. Attention toutefois : même là, la tendance s’inverse progressivement.
Les centres historiques protégés posent un cas particulier. Impossible d’isoler par l’extérieur ou de changer les menuiseries classées. Les acheteurs acceptent ces contraintes pour le charme, mais négocient quand même des rabais de 5 à 10%.
FAQ : vos questions sur la valeur verte
Tout dépend de votre situation. Si vous avez la trésorerie, une rénovation partielle (isolation des combles + changement de chaudière) pour passer en D peut coûter 15 000€ et générer 30 000€ de plus-value. Le calcul est vite fait ! Si vous n’avez pas les moyens, vendez en l’état mais préparez-vous à négocier. Proposez à l’acheteur de déduire le coût des travaux du prix, avec devis à l’appui. Certains préfèrent rénover eux-mêmes pour bénéficier des aides.
Attention, les DPE réalisés avant juillet 2021 suivaient l’ancienne méthode de calcul. Ils restent valables jusqu’à fin 2024 pour les DPE faits entre 2013 et 2017. Refaites-le avec la nouvelle méthode : elle est plus précise et valorise mieux certains équipements comme les PAC. Un nouveau DPE coûte 150 à 300€ mais peut révéler un meilleur classement que prévu, augmentant instantanément la valeur de votre bien.
Analysez le marché local et vos finances. Si les passoires se vendent encore correctement dans votre secteur, vendez vite car les décotes vont s’aggraver. Si le marché pénalise déjà fortement les mauvais DPE, investissez dans une rénovation ciblée. Contactez un conseiller France Rénov’ (gratuit) qui calculera précisément le retour sur investissement selon votre situation. Dans 80% des cas, rénover avant de vendre est rentable si vous pouvez avancer les fonds.
